2012注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》預(yù)習(xí)--財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)納稅額的計(jì)算

注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《稅法》科目

第十三章 個(gè)人所得稅法

　　知識(shí)點(diǎn)十四、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　（一）、一般情況下財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)納稅額的計(jì)算：應(yīng)納稅額=（收入總額-財(cái)產(chǎn)原值-合理稅費(fèi)）×20%

　　（二）、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)納稅額的計(jì)算：

　　1、對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。

　　2、對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

　　（1）、房屋原值具體為：

　　①、商品房：購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　②、自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　③、經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

　　④、已購(gòu)公有住房：原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(mén)（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

　　⑤、城鎮(zhèn)拆遷安置住房：

　　a、房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；

　　b、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；

　　c、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)模�所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；

　　d、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　（2）、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　（3）、合理費(fèi)用：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

　　【提示】：

　　1、支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

　　（1）、已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

　　（2）、商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%.納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

　　2、支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購(gòu)置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

　　3、納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門(mén)出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

　　（三）、個(gè)人銷(xiāo)售無(wú)償受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅額的計(jì)算受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)不得核定征收。

　　（四）、自然人轉(zhuǎn)讓投資企業(yè)股權(quán)（份） （新增加）

　　自然人轉(zhuǎn)讓所投資企業(yè)股權(quán)（份）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)┤〉盟�得，按照公平交易價(jià)格計(jì)算并確定計(jì)稅依據(jù)。計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可采用以下列舉的方法核定。

　　1、計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的判定方法。

　　（1）、符合下列情形之一且無(wú)正當(dāng)理由的，可視為計(jì)稅依據(jù)明顯偏低：

　　①、申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于初始投資成本或低于取得該股權(quán)所支付的價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)的；

　　②、申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)份額的；

　　③、申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于相同或類(lèi)似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的；

　　④、申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于相同或類(lèi)似條件下同類(lèi)行業(yè)的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的；

　　⑤、經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他情形。

　　（2）、上述所稱(chēng)正當(dāng)理由，是指以下情形：

　　①、所投資企業(yè)連續(xù)三年以上（含三年）虧損；

　　②、因國(guó)家政策調(diào)整的原因而低價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)；

　　③、將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對(duì)轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

　　④、經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。

　　2、對(duì)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，可采取以下核定方法：（教材P342頁(yè)）

　　3、納稅人再次轉(zhuǎn)讓所受讓的股權(quán)的，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的成本為前次轉(zhuǎn)讓的交易價(jià)格及買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)。