保障房開(kāi)發(fā)貸款　銀行面臨政策和風(fēng)險(xiǎn)“兩難”選擇

7月26日央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,上半年房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落,主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款累計(jì)新增7912億元,同比少增5985億元,余額同比增長(zhǎng)16.9%,比一季度末回落4.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,人民幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款累計(jì)新增2098億元,余額同比增長(zhǎng)13.7%,比一季度末回落3.8個(gè)百分點(diǎn)。
但是保障性住房的開(kāi)發(fā)貸款則呈現(xiàn)出不一樣的情景。由于今年來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)增加了大量保障房建設(shè),且多部門(mén)持續(xù)就其建設(shè)資金問(wèn)題出臺(tái)相關(guān)文件,并進(jìn)行敦促,保障性住房開(kāi)發(fā)貸款成為上半年信貸亮點(diǎn)。央行數(shù)據(jù)顯示,上半年保障性住房開(kāi)發(fā)貸款累計(jì)新增908億元,比年初增長(zhǎng)54.8%,高出同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款比年初增速48.3個(gè)百分點(diǎn)。購(gòu)房貸款累計(jì)新增5815億元,余額同比增長(zhǎng)18.5%,比一季度末回落4.8個(gè)百分點(diǎn)。
保障房開(kāi)發(fā)貸款增速高
目前保障性住房主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、棚戶(hù)區(qū)改造房、廉租房、公共租賃房幾大類(lèi)。之前銀行公布的定期報(bào)告大多都有提及要改善信貸結(jié)構(gòu),加大對(duì)保障性住房開(kāi)發(fā)貸款的投入。然而,記者數(shù)月前就保障房開(kāi)發(fā)貸款對(duì)銀行進(jìn)行采訪(fǎng)調(diào)查時(shí),多數(shù)銀行等金融機(jī)構(gòu),對(duì)此都“不愿多說(shuō)”。有銀行業(yè)人士透露,“保障性住房既是國(guó)家政策重點(diǎn)扶持的大項(xiàng)目,又是有利民生的公共事業(yè),銀行當(dāng)然應(yīng)該支持,但目前保障房建設(shè)還沒(méi)有成型的發(fā)展模式,銀行對(duì)于此項(xiàng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果也不是非常樂(lè)觀,作為上市企業(yè)的銀行當(dāng)然要‘多考慮考慮’了。”另一股份制銀行人士則表示:“目前銀行的該類(lèi)貸款數(shù)據(jù)不便透露,但到三季度大量保障房項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)時(shí),應(yīng)該能夠看到保障房開(kāi)發(fā)貸款的增長(zhǎng)。”
7月,國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》,明確支持符合條件的地方政府投融資平臺(tái)公司和其他企業(yè),通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資。業(yè)界評(píng)論,此舉是為保障房建設(shè)開(kāi)設(shè)了一個(gè)解決方式。今年上半年,北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市保障房開(kāi)工率均超過(guò)40%。其中,北京最高,達(dá)到全年建設(shè)任務(wù)的63%,上海的保障房開(kāi)工率超過(guò)50%,廣州、深圳略低,只有40%多。
風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂(yōu)未解決
保障性住房開(kāi)發(fā)貸款的快速增長(zhǎng)說(shuō)明我國(guó)民生建設(shè)取得重大進(jìn)展。然而,伴隨高增速而來(lái)的必然是對(duì)其中存在風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注與討論。
但是,截至記者截稿日,除大銀行和政策性銀行外,大多數(shù)銀行依然不愿意回答保障房開(kāi)發(fā)貸款的進(jìn)展情況。“這個(gè)問(wèn)題現(xiàn)在不好說(shuō),比較復(fù)雜。”某銀行信貸部負(fù)責(zé)人表示。
“這個(gè)問(wèn)題,其實(shí)跟政策的關(guān)聯(lián)性更大,我認(rèn)為銀行從某種意義上說(shuō),其實(shí)也沒(méi)的說(shuō)。”世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員李耀峰認(rèn)為,“目前評(píng)判保障房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要還是需要從政府角度考察,即一個(gè)地方政府是否具有足夠的能力和資金按時(shí)完成保障房建設(shè)項(xiàng)目。考慮到目前已經(jīng)非常‘客觀’的地方政府平臺(tái)債務(wù),事實(shí)上,銀行處在被動(dòng)地位。”
國(guó)家審計(jì)署近期發(fā)布的第35號(hào)公告顯示,我國(guó)地方政府債務(wù)超10萬(wàn)億元。其中,對(duì)于審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題就有如下描述:一是個(gè)別地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)負(fù)擔(dān)較重。2010年底,有78個(gè)市級(jí)和99個(gè)縣級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)的債務(wù)率高于100%,分別占兩級(jí)政府總數(shù)的19.9%和3.56%。由于償債能力不足,部分地方政府只能通過(guò)舉借新債償還舊債,截至2010年底,有22個(gè)市級(jí)政府和20個(gè)縣級(jí)政府的借新還舊率超過(guò)20%。還有部分地區(qū)出現(xiàn)了逾期債務(wù),有4個(gè)市級(jí)政府和23個(gè)縣級(jí)政府逾期債務(wù)率超過(guò)了10%。二是部分地方的債務(wù)償還對(duì)土地出讓收入的依賴(lài)較大。2010年底,地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中,承諾用土地出讓收入作為償債來(lái)源的債務(wù)余額為25473.51億元,共涉及12個(gè)省級(jí)、307個(gè)市級(jí)和1131個(gè)縣級(jí)政府。“銀行首要關(guān)心的是資金安全。從現(xiàn)在的情況看,許多地方政府如果不能給出‘過(guò)硬’的抵押物,銀行真的很難放款。”一位股份制銀行公司部人士向記者表示。
“其實(shí),現(xiàn)在最難解決的問(wèn)題是公租房和廉租房,這也是銀行現(xiàn)在最不愿意參與的保障房項(xiàng)目。”李耀峰表示。他認(rèn)為,按照保障房項(xiàng)目的分類(lèi)來(lái)說(shuō),對(duì)于北京等地開(kāi)展的限價(jià)房和其他各地的經(jīng)濟(jì)適用房或者兩限房項(xiàng)目來(lái)說(shuō),還是能夠獲得銷(xiāo)售收入,資金回收情況相對(duì)較好,銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)也就相應(yīng)較小,銀行相對(duì)參與熱情度較高。而廉租房、公租房等,由于不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,目前各地也都還在探索,沒(méi)有形成可以推廣的可持續(xù)模式。而根據(jù)地方政府的債務(wù)情況不同,公租房和廉租房可能存在相對(duì)較大的地方政府違約風(fēng)險(xiǎn)。再加上公租房和廉租房項(xiàng)目,后期配套需要更大量的長(zhǎng)期資金支持,銀行也就更加“謹(jǐn)慎了”。
“藍(lán)海”待開(kāi)拓
據(jù)記者查閱到的公開(kāi)數(shù)據(jù)情況顯示,今年保障房開(kāi)發(fā)貸款投入較大的銀行主要是建行等大銀行和國(guó)開(kāi)行等政策性銀行,股份制銀行方面,僅有華夏銀行等小規(guī)模參與重慶市的保障房建設(shè)。但總體來(lái)看,銀行參與保障房建設(shè)的形式主要是政策性貸款。
不論目前情況如何,保障房建設(shè)都將是未來(lái)的一項(xiàng)重要國(guó)家級(jí)建設(shè)項(xiàng)目,屬于銀行必須把握的機(jī)遇之一。到目前為止,記者從公開(kāi)渠道和銀行人士了解的情況顯示,股份制銀行中只有華夏銀行一家公開(kāi)了其公租房項(xiàng)目的細(xì)節(jié)。華夏銀行支持了重慶市首個(gè)公租房項(xiàng)目——“民心佳園”,該項(xiàng)目一期工程已建成并配租,租戶(hù)已于今年4月陸續(xù)搬入。據(jù)該行提供的有關(guān)媒體報(bào)道顯示,華夏銀行為民心佳園項(xiàng)目授信16.0147億元,2010年9月27日發(fā)放首筆貸款6377萬(wàn)元,這也是國(guó)內(nèi)銀行業(yè)發(fā)放的首筆公租房貸款。按照工程建設(shè)進(jìn)度,華夏銀行目前實(shí)際支付貸款5.4236億元,國(guó)開(kāi)行于2011年4月新加入,共同為該項(xiàng)目提供貸款。華夏銀行行長(zhǎng)樊大志也向媒體表示:“的確,銀行還沒(méi)完全想清楚如何做(公租房貸款),這需要實(shí)踐,但是哪家銀行率先想清楚了,就打開(kāi)了一片藍(lán)海。”
雖然銀行有些“駐足不前”,但諸如保險(xiǎn)和信托等金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始瞄準(zhǔn)這一領(lǐng)域。3月10日,太平洋資產(chǎn)管理公司宣布,其發(fā)起設(shè)立的“太平洋——上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”通過(guò)保監(jiān)會(huì)備案。近期,也有多家信托公司管理者開(kāi)始探討“Reits”,即房地產(chǎn)信托投資基金參與保障房建設(shè)的可能性和優(yōu)勢(shì)。“雖然這樣,但我想除非重大支持政策推出,銀行必須也應(yīng)該保證風(fēng)控。”某股份制銀行內(nèi)部人士表示。